ただいま新型コロナによる観光減のため、バケーションレンタルを休止しています。
再開が決まりましたらホームページでご案内します。

ここに表示される売り出し価格は売主の希望であって、実際の売買価格はもう少し安くなる。購入の際は、実際の売買価格を見て検討する。（どこかのサイトで見れる方法あれば教えて・・・）

ハワイ州でコンドミニアムを購入する際の注意点（私の失敗談）です。これからコンドミニアムの購入を考えている人の、参考になれば幸いです。

デュアルエージェンシー (Dual Agency)

ハワイではエスクローをはじめ、不動産の売買システムが整備されています。契約書、手数料など、どの不動産会社に行っても基本的には同じです。ですので、不動産会社を選ぶ際には Dual Agency に注意しましょう。Dual Agency の場合は、Dual Agency である事を開示し、説明する必要がありますが、どこまでリスクを理解しているかが重要です。

通常ハワイで不動産を売買する場合、売り手側のエージェント（不動産会社）と買い手側のエージェントは、異なる会社になります。特定の不動産会社だけが取り扱う専任の物件と言うものが無く、すべての物件がコンピュータに登録・公開されるのが基本だからです。公開されれば、色々な所から購入のオファーが入ります。

それでも、たまたま売買双方のエージェントが一致したり、コンピュータに登録する（一週間ほど猶予があるらしい）前に売買契約が成立する事もあり、その場合は Dual Agency となります。つまり、売買双方のエージェントが同じ不動産会社となります。不動産会社の売買手数料は、物件価格の6%と決まっていて売主の費用です。これを3%づつ売主、買主のエージェントが受け取ります。Dual Agency の場合は、丸々6%の手数料が入りますから不動産会社にとっても利益が大きくなります。

Dual Agency の問題点は何でしょうか？一言で言えば、全てがエージェント（不動産会社）の一存で決まる可能性が有ると言うことです。Dual Agency の場合、エージェントは売主、買主のどちらにも公平になるようにしなければなりませんが、どちらかに傾く危険もあります。そのため、売買価格が実勢価格と乖離する危険性があります。また、あなたが日本人であることで、リスクは一層高まります。あなたが不動産を購入する場合に、英文の書類に全て目を通すでしょうか？大抵は、不動産会社の説明で満足してしまうと思います。これでは、完全に不動産会社主導となってしまいます。

ただし Dual Agency は全てダメと言う訳では無いです。人気のある不動産屋には売買の依頼が多くなり Dual Agency が避けられない場合もあるでしょう。Dual Agency の場合は、通常より注意が必要で、自分の目で確かめながら物事を進め、主導権を失わないように、と言う意味です。

私は Dual Agency でハワイアンジョイ不動産（Hawaiian Joy, LLC.「夢のハワイ別荘取得マニュアル」を出版）から物件を購入したのですが、「この物件は、普通この値段では手に入らないんですよ」と言うような事を何度も言われました。儲けさせてあげた・・・と言う事でしょうが、これは裏を返せば売主から不当に安く手に入れて来た、と言う意味にもなります。私としては、たまたま値上がり時期だったので、運良く、手ごろな価格で購入できただけと思ってますが、Dual Agency では、そのような事も起こり得ます。「他の人が知らないお得な物件」、「掘り出し物」と言うのは、非常に魅力のある言葉ですが、Dual Agency のリスクを十分に考慮しましょう。

物件の管理会社

物件売買のプロセスや手数料がきちんときまっているのとは対象的に、物件の管理の手数料やサービス内容は、管理会社によって全く異なります。通常は、物件を購入した不動産会社に、そのまま物件の管理をお願いすることになると思いますので、物件購入の手続きに入った後では遅すぎます。必ず、物件購入の手続き前に、管理体制を確認しましょう。

基本は毎月家賃の10～15%程度ですが、以下のように不動産会社（管理会社）毎に全く内容が異なります。テナントが入らなかった時期の管理手数料をどうするのか等、細部 まで確認が必要です。日本人を顧客にしている会社は、必ず管理契約書の日本語訳を作っていますので、最低でも管理契約書に目を通しておきましょう。

• 毎月家賃の15%。バケーションレンタル（６ヶ月以下の短期）は行わない。
• 毎月家賃の10%（契約更新月は20%）。バケーションレンタルも10%で同額。
• 毎月家賃の10%、バケーションレンタルは毎月15%。

実際私の場合、管理については口頭で聞いただけで軽く考えていました。管理契約書を見たのは、物件の登記後でした。テナント（賃借人）が入っているまま物件を買ったので、購入と同時に管理の問題が発生するのですから、これではお話になりません 。もちろん管理会社を変更することは可能ですが、きちんと管理契約を締結したら契約期間終了までは一方的に解約できませんし、数ヶ月前に契約終了の告知期間が必要 な場合もあります。また、稀なケースとは思いますが、変更により管理会社に嫌がらせを受けることもあります。

私の場合、当時管理をお願いしていたハワイアンジョイと「７月末で賃貸契約が終了するが、テナントが契約延長の意向だったら、延長しましょう」と言う話をしていました。その後管理会社は変更することになりましたが、テナントは契約延長する事にしていました。７月の中旬頃、ハワイアンジョイから「７月末で賃貸契約が終了するから、賃貸人はクリーニングをして、一旦部屋を明け渡さなければならない。綺麗にして出て行ってもらう」と言われびっくりして「同じ人が使うんですよ。そんな必要ないですよね」と ハワイアンジョイに電話しましたが、「出て行ってもらう」を繰り返し、話の途中で電話を一方的に切られてしまいました。

最終的には、クリーニングだけは行い、部屋の明け渡しは行わずに済んだようで、新しい管理会社のもと、無事同じ人に賃貸をしています。管理会社には、物件の管理に加え、家賃などの現金も預けますし、物件に関する全ての仕事を何年間もお願いすることになります。 くれぐれも、物件の購入だけを考えるのでなく、その後の管理をどうするかも含めて納得した不動産会社を選び、購入手続きに入りましょう。

会社設立サポート

不動産購入と同時に会社設立を薦められることもあります。これがまた要注意です。物件管理と同様に、会社設立・運営の費用やサービス内容は、 不動産会社によって大きく異なりますし、会社設立・運営サポートの専門会社も多くあります。

まず一番重要なのは、会社設立するのが得なのかどうなのか、じっくり検討・相談することです。あたりまえのことですが。

私個人の経験でいえば、「今回は個人で購入して、会社設立はちょっと考えてから・・・」と言う気持ちだったのですが、「絶対得です。後から余計な手数料を払う必要がありますか？」と言う断定的なアドバイスに押され、会社設立してしまいました。 売買手続きが始まってからでは、じっくり考える余裕がありません。会社設立も楽しそうなので後悔はしてませんが、未だにどれくらい損得があるのか判りません。 前もって十分検討しましょう。

費用とサービス内容も重要です。ハワイアンジョイと提携しているハワイコーポレートサービス（Hawaii Corporate Service Ltd.）で会社設立をしましたが、 ハワイ法人設立手数料 $1500＋年間のレンタル住所及び代理人 $600 で初年度 $2100 （＋税金）も払いました。あとでインターネットで調べたら、$1250 くらいから会社設立サポートを受けられることが判りました。ああ、もったいない。 そして、サービス内容を記した資料を請求しても http://www.hihcs.com/ を見なさい、くらいしか答えてくれません。先に金を払っちゃおしまいです。

資金繰り

資金繰りですが、もちろん最初に色々考えるとは思いますが、今は米国の銀行でローンを組むのは比較的容易なようです。頭金 30% で 30年ローン、と言うのが最も少ない金額で始められるところです。この計算ですと、すごく手頃に買えそうな気になります。衝動買いをしないよう注意しましょう。 >

少ない現金でハワイにコンドミニアムを購入できると言うのは嬉しい話ですが、さすがに頭金30%の30年ローンぎりぎりで は、全期間賃貸に回しても現金収入は残りませんし、ローンもいつまでも減りません。物件価格が順調に上がれば問題ありませんが、これから米国の金利は上がっていくでしょうし、リスクは高いと思います。 買うより借りたほうが良いかもしれません。

頭金 30% で 30年ローンは、購入可能な最低限のラインです。最低限で購入するのでなく、余裕をもって購入計画を準備するのがよいと思います。