駐車場

PARKING1.JPG 駐車場は、アイランドコロニーのビル内と、ビルの裏手にあります。
アイランドコロニーのビル内の駐車場は、ProPark Inc. と言う駐車場管理の専門会社が運営しており、Seaside Avenueから入ります。
DSC00974.JPG 2012年3月現在の値段は、写真の通り1日$25です。大変高いです。
駐車場に入る時に、緑のボタンを押して、入庫日時が刻印されたチケットを取ります。駐車場を出る時に支払いをします。
PARKING3.JPG アイランドコロニーの裏手は、PUBLIC PARKINGがあり、Nohonani Streetから入ります。
2012年3月現在の値段は、12時間で$8です。
安くて良いのですが、満車で入れない事も多々あります。
自動販売機で駐車券を買って、ダッシュボードに置きます。

レンタカーで荷物の積み下ろしをする場合も、こちらのNohonani Streetから入って、アイランドコロニーのバスレーンに車を止めて、裏口から出入りします。
その場合は、入り口のセキュリティーに「ちょっとだけ車止めて良いかしら」と聞いて置きましょう。無断で止めると違法駐車で大変な事になります。
セキュリティーでは、荷物を運ぶ台車みたいなのも貸してもらえます。その場合は、返却時まで免許などのIDを預ける必要があります。

レンタカー

DSC20020.JPG アイランドコロニーの1階には、Enterpriseレンタカーの事務所があります。ここでレンタカーを借りると大変便利・・・でしたが、高いので最近はココでは借りてません。
直接オフィスに行っても良いですが、インターネットで予約をしておくと、時間が節約できます。
Enterpriseのホームページ http://www.enterprise.com/ から Location、日付、車種を選びます。
Location は 445 SEASIDE AVE., STE. 3C,HONOLULU, HI 96815を選びます。

コンドミニアム購入

コンドミニアムの購入手続きを中心に、思い出しながら書いています。
ハワイの不動産購入はエスクローのシステムがあり、また、買い手は売買手数料を払わない(売り手が払う)ため、結構安心して購入できます。また、全ての売買物件はコンピュータに登録されるため、比較的、不動産屋による違いは少ないと思われます。
これからハワイに不動産を購入する場合は、購入後の物件の管理や、それに付属(?)した、会社設立などのアフターサポートを注意すると良いかと思います。
ハワイの不動産屋へ行く
1年ぶりにハワイにきました。
某有名書籍を出版しているハワイの不動産屋に早速行きます。アイランドコロニーの高層階がちょうど売りに出ているそうです。数年前なら、Studio (ワンルーム)は600~700万円くらいで買えたらしいですが、今は1千万円以上とのこと。そんなに貯金も無いし、どうせ買えないよなあと思いながらも、ひやかし半分で早速見に行 きます。
テナントさんがいるので、あまりじっくり見れないです。リフォームしたばかりとのことでペンキは塗り替えられて綺麗ですが、古さは隠せずってかんじです 。さすが40階、ながめが良い。
ダイアモンドヘッドが一望できるし、海も見える。写真をもっと撮ればよかったと、後で気がつきました。
オフィスに戻って、ローン(30年払い)で計算をしてもらうと、バケーションレンタルの家賃収入とローン支払いが「とんとん」とのこと。これは・・・、買えるじゃないの・・・。(2004/02/22)
その夜うんうんなやんで、結局オファーを出すことに。
1年前にアイランドコロニーの売買リスト(5/19付け)を、もらっていたので、それと見比べると、「この部屋」の1年前の値段が載っているじゃありませんか。たぶん、今の持ち主の買値です。
売主の希望価格は、これに $15,000 が上乗せしてますが、売買手数料(物件価格の6%)や改装費を考えると、妥当かもしれません。が、駄目モトで、「1年前の値段」、つまり売主の希望価格から$15,000下げてオファーを出して見ます。(2004/02/23)
不動産屋では、ハワイ中の物件の売り出し価格、売買価格のリストを見ることができる。日本からも以下のサイト(英語)で売り出し中の物件が検索できる。 『日本で探す、ハワイの不動産』 では、日本語で操作説明をしている。
Hawaii Real Estate Central - Honolulu Board of Realtors®

ここに表示される売り出し価格は売主の希望であって、実際の売買価格はもう少し安くなる。購入の際は、実際の売買価格を見て検討する。(どこかのサイトで見れる方法あれば教えて・・・)

購入のオファーを出す

オファーを出すには、固い購入の決意と手付金が必要です。物件のオファーとローン申請に必要な沢山の書類にサインをし、手付金として$1,550を払いました。あとは不動産屋にお任せです。契約が不成立なら全て返金されるのですが、契約書の条件が満たされれば、一方的にキャンセルはできない($1,550では済まない)のでご注意。

現金引き出しには、シティバンク外貨キャッシュカードを利用。銀行やショッピングセンターのATMでドルが引き出せて非常に便利。でも、ATMの引き出し手数料が毎回かかる。(手数料がかからないATMがあったら、誰か教えてください)

シティバンク外貨キャッシュカードを使用してファーストハワイアンバンクのATMを利用した場合の手数料:

  • 1回$500まで(連続使用が可。限度額は不明)
  • 1回の手数料が $1.5

現金の引き出しのついでに、ファーストハワイアンバンクに個人用の銀行口座も開いてお きました。日本人の行員もいるし、なんら難しいことは無いですが、口座の種類が豊富で手数料の関係が複雑なので、時間に余裕をもって行くか事前勉強しておきたいものです。
私が開設した Regular Savings (普通預金)は、口座残高が$300を下回ると口座維持手数料がかかるので$300入金しておくことにしました。インターネットからの残高照会は無料ですが、インターネットでの取引をするためには別料金と のこと。キャッシュカードは後日郵送されます。夫婦共同名義の口座にしたら、キャッシュカードも2枚きました。お徳な気分。

購入手続き

日本へ帰国後数日すると「オファーが承認されました」とのこと。え、ラッキー。あの値段で 良かったんですか。それなら、もっと値段を下げればよかったかな・・・などと考えてもキリがありません。これから頭金やら、ローン審査の書類やら、急いで揃えなければならないのです。(2002/2/27)

購入前の注意

ハワイ州でコンドミニアムを購入する際の注意点(私の失敗談)です。これからコンドミニアムの購入を考えている人の、参考になれば幸いです。

デュアルエージェンシー (Dual Agency)

ハワイではエスクローをはじめ、不動産の売買システムが整備されています。契約書、手数料など、どの不動産会社に行っても基本的には同じです。ですので、不動産会社を選ぶ際には Dual Agency に注意しましょう。Dual Agency の場合は、Dual Agency である事を開示し、説明する必要がありますが、どこまでリスクを理解しているかが重要です。

通常ハワイで不動産を売買する場合、売り手側のエージェント(不動産会社)と買い手側のエージェントは、異なる会社になります。特定の不動産会社だけが取り扱う専任の物件と言うものが無く、すべての物件がコンピュータに登録・公開されるのが基本だからです。公開されれば、色々な所から購入のオファーが入ります。

それでも、たまたま売買双方のエージェントが一致したり、コンピュータに登録する(一週間ほど猶予があるらしい)前に売買契約が成立する事もあり、その場合は Dual Agency となります。つまり、売買双方のエージェントが同じ不動産会社となります。不動産会社の売買手数料は、物件価格の6%と決まっていて売主の費用です。これを3%づつ売主、買主のエージェントが受け取ります。Dual Agency の場合は、丸々6%の手数料が入りますから不動産会社にとっても利益が大きくなります。

Dual Agency の問題点は何でしょうか?一言で言えば、全てがエージェント(不動産会社)の一存で決まる可能性が有ると言うことです。Dual Agency の場合、エージェントは売主、買主のどちらにも公平になるようにしなければなりませんが、どちらかに傾く危険もあります。そのため、売買価格が実勢価格と乖離する危険性があります。また、あなたが日本人であることで、リスクは一層高まります。あなたが不動産を購入する場合に、英文の書類に全て目を通すでしょうか?大抵は、不動産会社の説明で満足してしまうと思います。これでは、完全に不動産会社主導となってしまいます。

ただし Dual Agency は全てダメと言う訳では無いです。人気のある不動産屋には売買の依頼が多くなり Dual Agency が避けられない場合もあるでしょう。Dual Agency の場合は、通常より注意が必要で、自分の目で確かめながら物事を進め、主導権を失わないように、と言う意味です。

私は Dual Agency でハワイアンジョイ不動産(Hawaiian Joy, LLC.「夢のハワイ別荘取得マニュアル」を出版)から物件を購入したのですが、「この物件は、普通この値段では手に入らないんですよ」と言うような事を何度も言われました。儲けさせてあげた・・・と言う事でしょうが、これは裏を返せば売主から不当に安く手に入れて来た、と言う意味にもなります。私としては、たまたま値上がり時期だったので、運良く、手ごろな価格で購入できただけと思ってますが、Dual Agency では、そのような事も起こり得ます。「他の人が知らないお得な物件」、「掘り出し物」と言うのは、非常に魅力のある言葉ですが、Dual Agency のリスクを十分に考慮しましょう。

物件の管理会社

物件売買のプロセスや手数料がきちんときまっているのとは対象的に、物件の管理の手数料やサービス内容は、管理会社によって全く異なります。通常は、物件を購入した不動産会社に、そのまま物件の管理をお願いすることになると思いますので、物件購入の手続きに入った後では遅すぎます。必ず、物件購入の手続き前に、管理体制を確認しましょう。

基本は毎月家賃の10~15%程度ですが、以下のように不動産会社(管理会社)毎に全く内容が異なります。テナントが入らなかった時期の管理手数料をどうするのか等、細部 まで確認が必要です。日本人を顧客にしている会社は、必ず管理契約書の日本語訳を作っていますので、最低でも管理契約書に目を通しておきましょう。

  • 毎月家賃の15%。バケーションレンタル(6ヶ月以下の短期)は行わない。
  • 毎月家賃の10%(契約更新月は20%)。バケーションレンタルも10%で同額。
  • 毎月家賃の10%、バケーションレンタルは毎月15%。

実際私の場合、管理については口頭で聞いただけで軽く考えていました。管理契約書を見たのは、物件の登記後でした。テナント(賃借人)が入っているまま物件を買ったので、購入と同時に管理の問題が発生するのですから、これではお話になりません 。もちろん管理会社を変更することは可能ですが、きちんと管理契約を締結したら契約期間終了までは一方的に解約できませんし、数ヶ月前に契約終了の告知期間が必要 な場合もあります。また、稀なケースとは思いますが、変更により管理会社に嫌がらせを受けることもあります。

私の場合、当時管理をお願いしていたハワイアンジョイと「7月末で賃貸契約が終了するが、テナントが契約延長の意向だったら、延長しましょう」と言う話をしていました。その後管理会社は変更することになりましたが、テナントは契約延長する事にしていました。7月の中旬頃、ハワイアンジョイから「7月末で賃貸契約が終了するから、賃貸人はクリーニングをして、一旦部屋を明け渡さなければならない。綺麗にして出て行ってもらう」と言われびっくりして「同じ人が使うんですよ。そんな必要ないですよね」と ハワイアンジョイに電話しましたが、「出て行ってもらう」を繰り返し、話の途中で電話を一方的に切られてしまいました。

最終的には、クリーニングだけは行い、部屋の明け渡しは行わずに済んだようで、新しい管理会社のもと、無事同じ人に賃貸をしています。管理会社には、物件の管理に加え、家賃などの現金も預けますし、物件に関する全ての仕事を何年間もお願いすることになります。 くれぐれも、物件の購入だけを考えるのでなく、その後の管理をどうするかも含めて納得した不動産会社を選び、購入手続きに入りましょう。

会社設立サポート

不動産購入と同時に会社設立を薦められることもあります。これがまた要注意です。物件管理と同様に、会社設立・運営の費用やサービス内容は、 不動産会社によって大きく異なりますし、会社設立・運営サポートの専門会社も多くあります。

まず一番重要なのは、会社設立するのが得なのかどうなのか、じっくり検討・相談することです。あたりまえのことですが。

私個人の経験でいえば、「今回は個人で購入して、会社設立はちょっと考えてから・・・」と言う気持ちだったのですが、「絶対得です。後から余計な手数料を払う必要がありますか?」と言う断定的なアドバイスに押され、会社設立してしまいました。 売買手続きが始まってからでは、じっくり考える余裕がありません。会社設立も楽しそうなので後悔はしてませんが、未だにどれくらい損得があるのか判りません。 前もって十分検討しましょう。

費用とサービス内容も重要です。ハワイアンジョイと提携しているハワイコーポレートサービス(Hawaii Corporate Service Ltd.)で会社設立をしましたが、 ハワイ法人設立手数料 $1500+年間のレンタル住所及び代理人 $600 で初年度 $2100 (+税金)も払いました。あとでインターネットで調べたら、$1250 くらいから会社設立サポートを受けられることが判りました。ああ、もったいない。 そして、サービス内容を記した資料を請求しても http://www.hihcs.com/ を見なさい、くらいしか答えてくれません。先に金を払っちゃおしまいです。

資金繰り

資金繰りですが、もちろん最初に色々考えるとは思いますが、今は米国の銀行でローンを組むのは比較的容易なようです。頭金 30% で 30年ローン、と言うのが最も少ない金額で始められるところです。この計算ですと、すごく手頃に買えそうな気になります。衝動買いをしないよう注意しましょう。 >

少ない現金でハワイにコンドミニアムを購入できると言うのは嬉しい話ですが、さすがに頭金30%の30年ローンぎりぎりで は、全期間賃貸に回しても現金収入は残りませんし、ローンもいつまでも減りません。物件価格が順調に上がれば問題ありませんが、これから米国の金利は上がっていくでしょうし、リスクは高いと思います。 買うより借りたほうが良いかもしれません。

頭金 30% で 30年ローンは、購入可能な最低限のラインです。最低限で購入するのでなく、余裕をもって購入計画を準備するのがよいと思います。

ハワイの会社設立

コンドミニアム購入のついでに、会社も設立してしまいました。ハワイ州での会社設立・運営の体験 (とは言っても、たったの数ヶ月)をもとに書いています。 ただし、記憶と勘で補っている部分もありますので、実際に会社設立する場合は専門家に確認したほうがよいでしょう。

会社を設立するメリットとは?

ハワイにコンドミニアムを購入すると、不動産屋で会社設立も薦められることがあります。法人の株主になり、法人がコンドミニアムを購入するわけです。 そうすることで、米国市民と同等の扱いとなるため、売買の際に外国人に対する10%の源泉徴収の必要もありませんし、確定申告もハワイだけで完結 します。また、ビザ取得につながる事も・・・なんて話を聞きますが、そんなに都合良くいくものでしょうか・・・まだわかりません。 会社設立や運営にかかるもろもろの費用と、アメリカ側で損失が出た場合に個人の所得と損益通算できない、確定申告費用も法人のほうが高くなると言うデメリットもあります。

「絶対お徳ですよ」と言われて会社設立しちゃったのです。

これからハワイにコンドミニアムを購入する予定の方は、会社設立するべきか、する場合は購入した不動産屋で行うのか、法人設立代行会社で行うのか、など事前に検討しておく と良いでしょう。

ハワイ州に会社を登記する

私の場合は、不動産屋が提携している会社設立会社に全てを任せて、書類にサインしただけなのですが、実際の会社設立は以下のような手順となるようです。

まず、米国では州ごとに会社を登記します。ハワイでコンドミニアムのバケーションレンタルをするので、もちろんハワイ州で登記します。以下のWebでは、ハワイの会社設立に必要な手続きが 、全てオンラインで出来ます。ただし、実際に会社設立する場合はハワイ在住役員の名前やハワイの住所などが必要なので、通常は法人設立代行会社などを使うことになるでしょう。

http://www.businessregistrations.com/

法人設立会社にたのむと、会社名の候補を3つくらい考えるように言われます。そうはいっても、三つも考えられる のは容易ではありませんし、第3候補などになったら、結構ショックです。以下のサイトでハワイ州登録の会社名検索ができますので、自分が考えた社名が登録されているか事前にチェック しましょう。

State of Hawaii DCCA Business Name Search http://www.ehawaiigov.org/dcca/bizsearch/exe/bizsearch.cgi (ハワイのすべての会社の設立年月日などがわかるので、検索するだけでも結構楽しいかも。)

普通に会社を設立する場合は、ここにある Articles of Incorporation (Form DC-1 ) をハワイ州に登録すれば良く、料金は $100 です。値段表の横欄 EXPEDITED REVIEW は特急加算料金です。それでも$150です。 (これが設立代行会社に頼むと、その他の色々サービス込みで$1000以上かかったりします。)

http://www.businessregistrations.com/registration/DC/dc.html

 

納税者の登録をする

物品やサービスの提供を行う場合は、ハワイ州の General Excise / Use Tax の登録が必要となります。

http://www.state.hi.us/tax/taxforms.html

STATE OF HAWAII BASIC BUSINESS APPLICATION (FORM BB-1)

GETは、なぜ4.16%と半端なのか?
ハワイ州の消費税は4%です。ですが、日本のように税抜き価格に4%を加えるのではなく、販売価格の4%が税金となります。
販売価格 = 税抜価格96% + 消費税 4%
税抜価格÷96%×4% が消費税なので、4%÷96% = 4.1666... % になります。

ハワイ州政府だけではなく、アメリカ合衆国の連邦政府にも申請し、Form SS-4 で Employer Identification Number (EIN 雇用者番号)を取得します。これは IRS の発行する番号で Federal Tax Identification Number とも呼ばれるようです。

詳しくは IRS (米国の税務署)のホームページ http://www.irs.gov/

 

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